林中：宁肯牺牲权益，也不牺牲欠债和利润【开云体育平台】

旭辉团体董事长林中中房报记者 苗野 北京报道一身简朴的藏蓝色西装，内搭蓝白条纹衬衫，聚光灯下，旭辉团体董事长林中并没有闵系房企老板的那份“张扬”，反而透露出一丝学者气息。在中国房地产界，林中被行业誉为“地产战略家”，履历过中国房地产风云变化的他，曾制定出“两高一轻”“三高一低”“721战略”和“三个引擎”等多项计谋，领导旭辉应对楼市起伏的挑战，只用6年，便实现了从2012年的96亿元到2017年1040亿元的进阶。“计谋”二字，在采访历程中贯串始终：互助开发是计谋，权益是计谋，财政铁三角是计谋，转战二三线都会是计谋，增持更是一种计谋……“市场风险大的时候，我们希望权益低一点，市场风险小的时候，我们希望权益大一点。

但未来整体权益占比维持在60%以上”，对于旭辉而言，权益就是一种计谋。权益是一种计谋中国房地产报：在业内旭辉有“互助之王”的隽誉，互助对旭辉的规模增长起到了一定的促进作用，但也因互助项目太多，使旭辉陷入了“替别人打工”的争议中，你怎么看？林中：互助开发一定是有利有弊的。旭辉把互助看成一个战略，通过互助打造一个房地发生态圈，同时通过互助来降低市场变更的风险。

互助不仅给旭辉带来了规模增长，也给旭辉带来了大规模企业运营的能力和履历，这些从旭辉的战略层面来看是很重要的，但互助也降低了旭辉的效率。总体来看，互助对于旭辉还是利大于弊，我们对互助工具的选择，从价值观到专业能力，都提出了更高的要求，希望通过强强团结、优势互补，做到“1+1>2”，最终实现双赢。好比旭辉与山东银盛泰团体的互助，这是两家公司的完全互助，而不是单个项目的互助，两家公司去年在山东加起来卖了75亿元，到今年的目的差不多可以做到200亿元，这种互助在业内很少能做乐成，这就是旭辉互助理念落地的典型，真正体现出互助的价值。

中国房地产报：在旭辉的业绩里，互助比例较大，权益只占53%左右，外界认为旭辉得了规模失了权益，甚至对旭辉销售金额含金量提出质疑，你怎么看？林中：对于旭辉来说，权益就是一种计谋。市场风险大的时候，我们希望权益少一点；市场风险小的时候，我们希望权益高一点。

未来旭辉的互助权益都市维持在60%以上。在旭辉的互助项目中，三分之一由旭辉全操盘，三分之一旭辉占50％以上的权益，三分之一旭辉小股操盘。规模其实只是企业增长实力的一个参考指标，不出两到三年，房地产行业一定会回归平稳，房企从追求规模回归到追求品质。

所以旭辉不会牺牲欠债率和利润去增加规模，可能更愿意牺牲一点权益来增加规模，这就是旭辉的计谋。要做“三好生”，不做“偏科生”中国房地产报：这是不是就可以明白成你之前提出的“追求有质量的增长”？在规模、利润、欠债三者之间，旭辉是如何保持平衡的？林中：我认为有质量的增长，首先是在规模增长的时候，不应该牺牲产物和服务的质量；二是在规模增长的时候，不应该牺牲财政的质量；三是在规模增长的时候，不应该损害品牌的美誉度。

旭辉一直在强调“财政铁三角”，即增长率、欠债率和利润率的平衡，实际上也是在讲明旭辉不想做“偏科生”，而是要做“三好生”。如果旭辉把欠债率提高，把利润率降低，那增长率是很容易做到行业第一，但没有这个须要。所以旭辉不追求行业最快的增长率，保持40％~50％，凌驾行业平均增长水平。每年旭辉都不是行业跑得最快的，但我们希望是跑得最久的，我们可以一连跑十年二十年，每年都维持一个高于行业平均增长率的水平，维持一个在欠债和利润平衡下的增长率，这是可连续的。

上市之后，旭辉的净欠债率都控制在75%以下，净欠债率反映了一个公司真实的欠债水平。看一个企业的欠债规模不能脱离它的总资产，而且还要看它的欠债结构，好比1000亿元欠债，有600亿是预收账款，那有息欠债可能只有三四百亿，旭辉内部控制欠债是有红线的。

中国房地产报：那为什么不把欠债率降到一个比力低的水平？林中：如果一个企业不增长，我相信欠债率很快就降下去。欠债率其实是地产商一个侧面选择，是很容易控制的，只要一年不买地，欠债率自然就下去了。

但利润率增长不容易，因为它涉及整个公司的治理模式和运营体系，旭辉这十几年一直维持在12%以上的净利润率，对我们内部来说，平衡好周转速度、利润率、增长率、欠债率是不容易的。所以我们内部许多总司理就在诉苦：老板希望我跑得快一点，还要戴着手铐，戴着脚铐，然后还要走平衡木。

其实旭辉的生长计谋就是“有质量的增长”“蹄疾而步稳”和“守正出奇”。坚持连续的、稳定的、有质量的增长，这是我的一个理念。我们虽然跑得快，可是很稳健，这就是“进中求稳”。“守正出奇”就是踏准市场节奏，投入大量资源和精神，把产物和服务做好，这就是“正”。

一线都会做持有，二三线都会才是投资重点中国房地产报：“扩土储”是旭辉2018年的重点，那投资重心还是在二三线都会吗？林中：旭辉未来的土地储蓄，主要是适应未来都会化生长的趋势，未来都会化生长的重点在那里，市场在那里，我们的土地储蓄就应该在那里，依此来看，肯定是二线、准二线、强三线、强四线都会是我们土地储蓄最多的地方。2018年，旭辉淘汰在一线都会的投资也是一个计谋，因为一线都会这一两年，包罗未来几年在严厉调控下，开发商想要在一线都会取得好的业绩比力难题，所以我们要把更多的资源投在未来都会化的主力区域。

一线都会我们现在大量做持有，不是做销售。中国房地产报：“扩土储”的方式是更倾向于并购还是招拍挂？林中：作为一个大规模的企业，基本上是全方位的拿地方式。招拍挂肯定是主流，收并购是有力增补，政府的旧城革新、城中村革新也是一项很重要的能力，一种获取土地的方式。

简朴来说就是招拍挂是“主菜”，收并购是“前菜”，旧改只能是一个“甜点”。全国化全区域结构、全方式拿地、全业态开发以及全生命周期的产物，是以后几千亿大开发商必备的基本要求，如果只会做一个，那很难做大规模的开发。中国房地产报：十九大之后，许多房企都提出了优美生活战略，定位基底细似，请问旭辉提出“优美生活服务商、都会综合运营商”的观点，是从哪些维度来构建“优美生活”的？林中：2007年旭辉就提出了“用心构筑优美生活”这样一个使命，一直延用至今，特别在十九大以后，党和政府更是提倡要打造优美生活。

在我们看来，未来房地产行业不仅是提供一个空间的产物，更应该是基于这个空间产物之上进一步延伸做内容性的产物。我对优美生活的明白有三层寄义，一是产物服务，好产物好服务好社区，邻里关系和气，人与人之间融洽。二是随着中产阶级消费崛起，对屋子的需求已经从已往的刚需逐步走向品质的改善，所以要为客户提供更舒适、更康健、更绿色、更智能的产物，满足客户对品质生活改善的需求。三是精神层面，如何去跟客户的优美生活需求如教育、娱乐、学习、体育、养老相联合，构建一个房地产的生态圈。

在这个房地发生态圈里，既有房地产企业之间的强强互助，更有房地产+工业的互助，好比房地产+文化、房地产+旅游、房地产+体育，用房地产的利润去回馈工业。开发商未来不仅是空间的提供者，更要使用这个空间来整合内容，最终满足客户对优美生活的需求。所以旭辉要构建房地发生态圈，通过房地产平台和资源，整合更多的垂直服务商、内容提供商来构建优美生活。

因为房企在到达一定规模后，具备在工业链上下游以及跨工业链来举行民生整合的能力，进而使自身的产物更具生命力，更切合时代需求。

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